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开发商轨道-房山青龙湖区域还有潜在的2000多套限竞房供应

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【张晓晨婚礼】

據瞭解,商業配套方面,目前青龍湖板塊仍主要依靠於良鄉、長陽等房山傳統的核心板塊支持,不過因近年來土地出讓時多規定承建相關配套,青龍湖板塊之上的待建商業體量已在15萬平方米左右。除此之外,還有一定規模的養老及基礎教育用地配套。

與熙湖悅著“門檻取勝”雷同,金地·大湖風華方面也透露,在正式領證之後,首次開盤也有大的優惠:在價格上,金地·大湖風華的89平方米三居總價同樣鎖定在281萬元,首套首付98萬元,由於金地·大湖風華的限價高於熙湖悅著,這一售價比自身的最高限價低了近50萬元。不僅如此,與熙湖悅著的毛坯交付不同,金地·大湖風華已經確定了精裝交付,精裝標準中還包含新風系統以及智能家居控制系統。

在中原地產首席分析師張大偉看來,按照目前已出讓的6幅地共計88萬平方米建築面積,以“70/90”的政策要求計算,大約會供應6000套以上的房源,對於青龍湖的營銷總們,可謂是艱難的考驗。

與當年軌道交通尚未開通便開賣的長陽比,青龍湖所在區域的自然環境無可比擬,超大水系的配套,讓區域內的剛需盤有了豪宅的環境品質,然而交通、教育、醫療等一系列配套的嚴重落後,讓剛需客選擇落腳於此,頗為尷尬。

來自諸葛找房數據研究中心的數據顯示,2017年以來,青龍湖板塊共供應地塊6宗,規劃建築面積共計87.6萬平方米,且這6宗出讓地塊均為限競房,也使得當下青龍湖板塊限競房上市量呈“井噴”態勢。

郭毅稱,就交通配套的改善,規劃中的T1/T2兩條軌道交通線路的推進速度,並非開發商所能解決的事兒,基本都要依賴政府的投資力度。“當下,以開發商的能力與實力而言,頂多能夠開通連接地鐵的社區班車,但也是僅此而已。”

值得一提的是,除了已經成交的土地外,未來青龍湖地區還會陸續出讓住宅用地。在今年5月初舉行的北京市上半年擬供應經營性用地項目推介會上,青龍湖板塊內預計還有7宗地塊的出讓被提上議事日程,其中6宗位於房山青龍湖鎮,1宗位於丰台區青龍湖文化會都。

“從供應量、面積段和總價來看,青龍湖的確給北京購房者提供了新選擇,但交通短板一直沒有得到有效解決。”合碩機構首席分析師郭毅告訴北京商報記者,既然把青龍湖區域規劃為剛需板塊,也對不少項目約束“90/70”,那麼面對剛需客群最需要的軌道交通就應當加速推進。

隨著限競房取證動作的加快,房山青龍湖板塊即將迎來“開盤潮”。繼熙湖悅著拔得頭籌後,房山青龍湖又一限競房項目——金地·大湖風華也預告預售資格。而在上述兩項目之外,緊隨其後拿地的首開·熙悅觀湖與中國鐵建·山語瀾廷也正排隊加入“區域去化戰”。同區域同類型房源的競爭壓力提升,大多意味著購房者可以在“低單價、低總價”的基礎上,再享受到來自開發商為促銷、吸收客戶而額外讓利的優惠,這對於剛需客群顯然有著莫大的吸引力。然而,有待進一步完善的周邊配套、交通、教育及醫療資源,成為影響購房者置業青龍湖的一大制約因素。在業內人士看來,被開發商們冠以“黑馬板塊”之稱的青龍湖,未來不僅要在產品質量及營銷上下功夫,完善相關配套也是關鍵。

根據北京市住建委披露的信息,此次金地·大湖風華計劃領證的21棟樓是該項目的所有可售房源,約10萬平方米,共計800套。

“按照目前限競房的取證節奏,同區域項目取證的時間間隔都不會太長,短期內相繼取證的可能性很大。”諸葛找房數據研究中心分析師段雨桐告訴北京商報記者,集中取證可能會迎來供應高峰,隨之而來的就是同區域、同類型的項目競爭加強,而且受“90/70”限制,青龍湖板塊大多為限競房項目,同質化產品集中供應會導致去化難度加大。

“唯有解決了剛需的燃眉之急,才能真正緩解青龍湖板塊的新房去化壓力。”郭毅如是說。

張大偉更是直言,按照地鐵規劃圖,青龍湖區域將在可以看得見的十年內,沒有地鐵。“這就帶來了一個巨大的交通問題。從基本交通規劃看,青龍湖區域甚至不如平谷這些地方,而大興的六環外也有軌道交通規劃。從現有交通條件看,青龍湖的房山部分,甚至不如廊坊現在1萬單價區域到北京的便捷程度。”

複製長陽 政府配套需跟上十年前,萬科領銜,一眾開發商在區域政府軌道交通、教育配套、商業保障等大力支持下,創造了北京樓市的“長陽神話”,不僅帶火了京西南的商品房市場,也提升了房山本身的居住品質。

在交通方面,北京商報記者三次探盤發現,從金融街、丰台科技園自駕進入青龍湖區域,在非高峰階段,分別隻需要1小時和40分鐘,但由於公交站點較少,軌道交通暫時缺位,公共交通出行超過2個小時。有消息稱,丰台河西區規划了軌道電車T2,西起青龍湖地區,北至北宮森林公園,也可與14號線實現換乘。但因涉及周邊地塊和路網的配套等問題,開通時間還不確定。

近身肉搏 三居門檻不到百萬

結合此前熙湖悅著取證的916套,目前房山青龍湖區域內已經取證的限競房供應量累計達到了1716套。

繼此前龍湖熙湖悅著取證後,近日,同屬青龍湖板塊的金地·大湖風華也在北京市住建委的官網披露了預售許可預告,這意味著該項目距離銷售近在咫尺。

北京商報記者瞭解到,率先進入 “賽道”的熙湖悅著首期主推73平方米兩居及83㎡三居洋房,其中83平方米三居為主力戶型。值得一提的是,為了降低剛需首付門檻,開發商83平方米的主力戶型做成了普宅,總價控制在了281萬元以內,首套首付只要98萬元,二套首付169萬元。按照熙湖悅著限定均價37245元/平方米計算,該項目83平方米三居總價可摸高至309萬元左右,目前售價低於限價水平近30萬元。

除了已經取證的這兩個項目,根據此前公開信息,房山青龍湖區域還有潛在的2000多套限競房供應。其中熙湖悅著1083套、首開·熙悅觀湖586套、中國鐵建·山語瀾廷490套左右。

不過也有分析認為,目前青龍湖地區已聚集萬科、龍湖、中糧、首開、國開東方、億城集團六大品牌開發商入駐,隨著青龍湖板塊熱度的提升,未來還會有更多的開發商入駐。這些開發商一方面會佈局區域配套資源,另一方面也將倒逼區域配套設施建設加速。

北京商報記者 孟凡霞 王寅浩

超大體量同質化產品的集中入市,讓開發商不得不依靠搶跑來獲得市場。

集中取證被開發商們冠以“黑馬板塊”之稱的青龍湖,是當下北京市場一個非常熱門的區域。從區位來看,青龍湖板塊位於房山區及丰台區交界處,由湖劃分,以東為丰台,以西為房山,分區而治。相較於丰台青龍湖板塊的“冷清”,房山青龍湖板塊當下顯得格外“熱鬧”。因為近幾年來區域內限競房地塊的集中出讓,該區域的新房開始“井噴式”供應。

但金地·大湖風華項目方也承認,這樣的優惠不會是整體項目,僅限於首推的78套三居房源,項目後續推出的89平方米三居都將按照331萬元的原價對外銷售。

複製一個長陽神話,需要努力的不僅僅是青龍湖的營銷總們,還有同樣希望引流的區域政府主管部門。

“如果沒有‘90/70’,不限價,這地兒的客群應該是金融街、丰台科技園的高管們,合院甚至高低配做獨棟都不是不能想象的,這種產品的客群不止一套房,對交通、教育配套沒那麼迫切的需求,但剛需不一樣,沒有地鐵、公交不方便就是要命的。”青龍湖區域一位營銷總坦言,從目前領證的項目看,首付僅98萬元的三居產品,對剛需有著莫大的吸引力。然而,有待進一步完善的周邊配套、交通、教育及醫療資源,成為影響購房者置業青龍湖的一大制約因素。

教育資源方面,有消息稱,在已有青龍湖小學、北京十三中青龍湖分校的基礎上,房山區今年計劃引進北京八中附屬學校、皇城根小學、首師大附屬中學、北京育才學校四所知名中小學。但計劃引進的上述院校是否能夠順利落地青龍湖板塊,區域政府方面尚未正式對外官宣。